日期查询:2017年12月14日
昨日,本报“百人法律服务团”举行第276期接听读者热线活动——

房产证办不下来 想卖房子咋办

昨日(12月13日),本报与石家庄市司法局、12348司法行政热线联合创立的“百人法律服务团”举行了第276期接听读者热线活动。两个小时的时间里,二十多位读者通过热线、微信的形式在线“问法”。

昨日的活动中,房屋的办证和买卖问题成为了读者关心的热点。针对其中的典型事件,河北燕赵众诚律师事务所郭大有律师结合相关法律规定进行了解答。

■咨询人:杨女士■咨询原声:我们家2012年在石家庄一小区购买了一套房产,开发商宣

传称五证齐全,一年交房两年拿证。2013年该房屋通过竣工验收,交付给我们业主,但到今天也没有办出房产证。现在我们急于用钱,想出售这套房屋,该怎么办呢?

事件 网签了购房合同交了契税房产证却没办下来

杨女士于2012年购买了省会某小区的在建房屋,并与开发商网签了购房合同,约定2013年中旬交房,2014年中旬办理房产证,每迟延履行1日按日千分之6支付违约金。杨女士在购房的同时也向开发商预先交纳了购房契税,并留有开发商的收据。

2013年5月,该房屋通过竣工验收,并于次月交付给了业主。据杨女士介绍,该房产五证齐全,房屋质量也符合合同约定,业主与开发商之间无矛盾,可就是至今未能办理房产证。

现在杨女士急需用钱,想出售该房屋,但因没有房产证而无法出售。杨女士介绍,同小区的其他栋楼,有的已经有了房产证。现在她想出售这套房子,应该怎么办?

解答 有无“大房产证”是关键

郭大有律师介绍,杨女士与开发商网签了购房合同就说明房子是五证齐全的,虽然通过了竣工验收,但这些并不是法律所要求的办理房产证的条件。

房屋是否可以办理房产证,关键在于开发商是否对房产进行了初始产权登记,也就是我们通常所说的办理了“大房产证”。而办理初始产权登记的前提是该楼盘通过综合验收。

郭大有律师提醒,要注意综合验收与竣工验收在法律上是不同的概念,竣工验收只是对房屋的工程质量进行验收,而综合验收则是针对包括环评、绿化、人防等很多方面的全方位验收。

如果该楼盘已经通过了综合验收并办理了初始产权登记,却依然没有办理出房产证,这可能就和开发商的资金周转能力有关。虽然杨女士在购房时向开发商预交了购房契税,但现实中预交购房契税是开发商进行融资的重要手段,资金会被挪用到他处。

如果开发商有了“大房产证”,可资金还没有回笼,没有能力将业主所交的钱交给地税部门,房产证自然也就迟迟无法办理。

若未通过综合验收房屋出售风险较大

针对杨女士的情况,郭大有律师建议,首先杨女士应该问清楚,她购买的房屋到底有没有“大房产证”。

在开发商有“大房产证”的情况下,杨女士可向开放商索要办理房产证的全部手续,到不动产登记部门自行办理房产证。但这种方法需要杨女士再次缴纳一笔契税,在办理完房产证后凭房产证契税税票等,到开发商处退最初所缴纳的契税。

若开发商还没有“大房产证”,郭大有介绍,事情就比较难办了。通常有两种方法,一种是直接出售购转让房合同的权利义务,并在不动产登记部门进行备案合同更名;另一种是撤销原备案合同,再由新的买受人与开发商签订新的备案合同,开发商从中收取一定的手续费。

但是省会不动产登记部门只办理撤销商品房买卖预售合同的备案的手续,并不受理变更申请。也就是说在石家庄是无法直接给备案的购房合同更名的,而办理撤销也有着严格的条件。

所以杨女士如果要想在开发商没有“大房产证”的情况下出售房屋,就要走诉讼程序,其中涉及卖方、买方与开发商三方主体,操作起来风险很大。

但杨女士的合同中明确约定了未按期办理房产证每逾期1天应支付日千分之六的违约金的违约条款,违约金的数目非常可观,郭大有律师认为通过以往的一些案例,杨女士若通过诉讼方式主张违约金是有很大可能得到法院支持的。

■文并摄/本报记者赵赛

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